快牛策略中国金茂开启增长周期：TOP10房企中销售增速排第一盈利能力提升

　　在房地产市场调整之际，中国金茂走出独立行情。

　　2025年上半年公司营收利润双增长，实现534亿元的签约销售金额，成功跻身行业TOP10。并且保持了20%的销售增速，在TOP10中增幅保持第一。

　　8月26日，中国金茂发布2025年中期业绩报告。上半年公司实现营业收入251亿，同比增长13.34%；实现归母净利润10.9亿（剔除投资物业公平值损益后11.23亿），同比增长7.93%。

　　从目前来看，中国金茂正在经历竞争力全面提升，在品牌竞争力和聚焦核心城市战略影响下，公司增长周期已经开启。

　　（中国金茂管理层在业绩发布会上）

　　金茂进入收获期

　　根据Wind数据，目前104家披露半年业绩数据的内房企业，营收及净利润均保持增长的公司仅有20家，其中收入规模超过100亿的大型房企仅3家。在行业陷入调整之际，中国金茂率先走出独立行情。

　　从销售端来看，上半年房地产行业整体仍处在调整阶段，新建商品房销售额同比下降5.5%，TOP10房企规模下降约14%，中国金茂则逆势增长20%，成功跻身行业TOP10，增幅在TOP10房企中排第一。

　　值得注意的是，上半年金茂的整体毛利率达到16.2%，相比2024年提升了1.6个百分点。虽距离历史高位仍有一段距离，但是盈利能力提升的趋势已经开始显现。

　　一方面，存量项目的持续去化，中国金茂毛利承压的局面将逐渐缓解；另一方面，公司运营效率大幅提升，叠加极致的费用管控，净利率的持续提升只是时间问题。

　　根据管理层的披露，公司成立了费用管控专班，经过两年的组织架构调整，管理单位从43 个降到了20 个。2024 年管理费用同比下降了15.9%，2025 年在上年的基础上又压降了5%。上半年销售费用同比下降了15%，财务费用也在下降。

　　中国金茂在融资端本来就具有优势，近几年持续优化负债结构，降低短期负债境外负债，增加长期负债及境内负债占比，上半年新增融资成本已经降至2.7%。融资成本的下降一定程度上也推升了净利率。

　　金茂为什么能够穿越周期？

　　中国金茂为什么可以穿越周期，直接原因是公司在投资上聚焦核心区域。

　　从2022年起，中国金茂在拿地上回归一二线，明确将核心城市核心地段作为投资主线。房地产市场进入深度调整周期后，区域之间分化加剧，一、二线城市凭借经济韧性、持续的人口流入以及更完善的政策工具箱，成为更具备抗周期属性的区域。

　　2024年中国金茂主要集中在北京、上海、天津等一、二线城市补仓。今年上半年获取了16个项目，均位于北京、上海、杭州、成都等核心城市。

　　中国金茂优中选优的投资策略正在收到丰厚的回报，管理层披露，2024 年下半年到 2025 年上半年获取的地块在利润率上拥有有显著优势。与投资阶段可研指标相较，上半年销量兑现率达到了132%，销售价格达到了104%，新项目平均毛利率接近20%。可以明显看到，中国金茂的整体经营和盈利能力都在实现结构性的提升。

　　管理层透露，下半年目标是经营性现金流回正周期缩短到10个月，更加快速地实现资金的再投入再生产，实现自我造血，进而实现盈利能力的继续提升。

　　随着优质项目的上市，公司正逐渐进入高去化率高溢价-现金流回正周期缩短-新获取优质项目-盈利能力提升的正向循环。

　　中国金茂之所以能够完成上述布局和转变，核心原因在于其品牌竞争力和高端产品基因。

　　在地产行业，金茂府一直是高端科技住宅与高端社区的代名词，这一产品线经过十多年的打磨，从金茂府1.0 进化到金茂府3.0，在消费者心目中树立了牢固的品牌形象。2024年公司进行住宅产品全线升级，推出“金玉满堂”产品线。2024年以来获取的新项目，开盘平均去化率达81%，很多项目在所在城市创造了现象级的热销事件。

　　从某种程度来说，高端产品线与核心城市、核心区域相辅相成。高端产品储备和品牌力使得金茂能够实现聚焦核心城市的发展战略，聚焦核心城市又使得公司化了资产结构，提升了盈利能力，得以进一步聚焦产品品质，提升公司品牌形象。

　　市场分化加剧头部房企迎来机遇

　　房地产行业正在经历深刻的格局重塑，城市和房企之间分化持续加剧，集中度提升成为大势所趋。

　　根据公开数据，2025年上半年TOP10房企销售额占比达到48.7%，较2024年同期提升0.5个百分点；TOP20和TOP50房企销售额占比分别为64.8%和85.5%，较去年同期分别提升0.8和0.2个百分点。

　　从城市维度来看，核心城市土地市场持续火热，三四线城市则去化艰难。从企业维度来看，头部房企不管是拿地还是销售都占据优势。

　　更重要的是，城市项目和房企之间的分化在持续加剧，同一城市同一地段，不同的产品表现差异很大，对房企的操盘能力提出了很大要求。另一方面，消费者对交付安全和品质的追求，进一步推动资源向高能级城市优质项目集中，加速了行业洗牌。

　　而在这个过程中，拥有竞争优势的头部房企正在脱颖而出，成为这一轮洗牌中的获益者。

　　从中国金茂自身来看，截止2025年的6月末，公司总土储为2700万平方米，足够支撑未来两年左右的开发。从土储结构来看，一二线城市占到88%，短期业绩有足够的支撑。

　　从去化速度、现金流回正周期、新增地块毛利率水平、费用控制等方面全面衡量，中国金茂正在经历竞争力的提升。

　　事实上，2025年是中国金茂从“活下来”向“活得好”转变的关键节点。管理层在业绩说明会上提到，公司将会利用这两三年的时间，对报表质量进行根本性的提升，未来公司整体的业绩应该是一个稳中有升的态势。花旗银行在报告中也认为，中国金茂将在2025至2027年开启增长周期。